Rendido a la evidencia, Rodríguez Zapatero reconoció este martes que “la recuperación no será vigorosa si no logramos reactivar el sector inmobiliario”. Bienvenido a la certeza, aunque sea con dos años de retraso. Diezmado y demonizado el poder político, el motor de la economía española tendrá que volver a funcionar si queremos ver la salida del túnel. El ladrillo formó parte del problema, y tiene que ser parte tante en la solución. Así que una que el Presidente ha alcanzado la vieja idea de que sin grúas no hay salida, esperamos medidas valientes, que lo que hasta ahora hemos tenido han sido medidas que han agravado la situación. Me voy a detener en una de ellas.
El Ministerio de la Vivienda anunció hace unos meses su intención de asegurar una parte de las hipotecas para la compra de una VPO. Pretendía facilitar a “las familias el acceso a viviendas protegidas” e “incentivar a los bancos y cajas a que den más créditos”. Desafortunadamente, un análisis técnico confirma que esta iniciativa, tal y como se planteó, ata en realidad muy pocas ventajas a prestamistas y prestatarios y sitúa al Estado en la prera posición de perdidas en caso de pagos.
En prer lugar, debería quedar claro que el asegurador público, en este caso el ICO, no protege en ningún caso créditos hipotecarios enca del 80% del valor de tasación. Esto es especialmente relevante para el caso de la protección oficial, destinada especialmente a jóvenes que acceden prera vez a la vivienda y que, tanto, carecen de los ahorros necesarios para atar un 20% de entrada (aunque podrían dar entradas de un centaje menor). La propuesta actual se lita a asegurar el margen del crédito que va entre el 40 y el 80% del valor de tasación, una parte que, generalmente, ya está cubierta el propio valor del inmueble, en especial si la valoración inicial del mismo es prudente y se considera el descuento actual de los precios del mercado.
Por otra parte, la operativa de esta línea de cobertura hace tantes discrinaciones entre las entidades que pueden acogerse a ella, ofreciendo una mayor duración de la cobertura (seis años en lugar de cuatro) a las entidades que conceden más crédito. Esta situación, que podría parecer justificable para plicar a las entidades financieras puede también, a medio plazo, tener efectos negativos en el prestatario, que dispondrá de menos años de protección según la entidad que elija. Tampoco parece una ventaja que se pongan límites a la cobertura si las entidades financieras superan determinados ratios de morosidad. Esto sencillamente significa que el asegurador público se inhibe de sus obligaciones si la entidad supera el 2 ó el 3% de morosidad ¿Qué banco o caja va a asumir este riesgo sabiendo como saben que la morosidad depende en ocasiones de cuestiones externas a su gestión como el desempleo o la inflación? ¿En qué situación queda la familia asegurada si la entidad con la que contrató el crédito supera ese ratio?
Proteger los créditos hipotecarios es algo indispensable en nuestros días. Tanto como que las entidades financieras apliquen políticas coherentes de gestión del riesgo y potencien el buen crédito incluso en tiempos difíciles. Otra cuestión es que esa protección deba procionarla una entidad de carácter público cuando existen aseguradores privados que operan en el mercado español con probada solvencia y experiencia. Para que una iniciativa de este tipo sea eficaz debería proteger los créditos enca del 80% del valor de tasación, tratar igual a todas las entidades financieras y no poner límites tan estrictos a la cobertura. Y, sobre todo, debería liberar de la carga del riesgo al Estado situándolo no como el prer pagador en el caso de una ejecución hipotecaria, sino como el garante final que sólo intervendría en el caso extraordinario de que las entidades financieras o los aseguradores privados tuvieran algún problema. No existe, tanto, ninguna necesidad de exponer las arcas del Estado, hoy sometidas a un déficit y deuda galopanes cuando existen soluciones en el ámbito privado que garantizan este tipo de créditos hipotecarios sin comprometer un solo euro del contribuyente.
Si Rodríguez Zapatero se ha convencido fin de que debemos reactivar el sector inmobiliario para alcanzar un ritmo de creciento ajustado y razonable, debe tomar medidas, aplicar la aginación y la creatividad para que las grúas pulsen de nuevo a la economía española, sin comprometer, ni las cuentas privadas, ni el riesgo de la banda, ni los dineros públicos. Los mismos que tienen desde hace dos años la misma certeza a la que este mares llegó el Presidente del Gobierno, le pueden atar algunas buenas recetas.
Alfredo Urdaci Iriarte
Dircom. Del Grupo Hernando.