Se acerca el verano y encontrar alojamientos “baratos” ya no es tan sencillo. Si hace un año, alquilar un apartamento en Madrid para una estancia de una semana costaba 400 euros, hoy ese mismo apartamento cuesta 400 euros pero una sola noche, si es que sigue disponible. Lo mismo pasa en Barcelona, New York o Amsterdam, por nombrar algunas ciudades. ¿Por qué?
La respuesta está en el endurecimiento de la regulación sobre los alquileres de corta duración. En España, la norma más relevante es el Real Decreto 1312/2024, que ordena el Registro Único de Arrendamientos y crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Aprobado a finales de 2024, sus efectos se desarrollaron plenamente durante 2025 y en 2026 se están sintiendo de manera especial, apuntando al menos en tres direcciones.
En paralelo, administraciones autonómicas y municipales han impulsado medidas para controlar el crecimiento de estos alquileres, desde la retirada de anuncios que incumplen la normativa hasta la limitación de nuevas licencias en determinadas zonas. El objetivo es reducir la presión sobre el mercado residencial en los destinos con mayor demanda turística y dificultad de acceso a la vivienda.
El caso de Airbnb es el más notorio. Hasta hace poco líder en el segmento de alquileres de corta duración, hoy se acerca más al concepto de Booking que al “Forget Hotels” (“Olvídate de los hoteles”) con el que se posicionó en el mercado allá por 2008. Quienes ingresan hoy a la plataforma, el anuncio que consiguen es este, fiel a la máxima: Si no puedes crecer, diversifícate.
1. Menos oferta disponible
El primer efecto visible de la regulación es la reducción de la oferta. La retirada de miles de anuncios que no cumplían los requisitos legales y las limitaciones a nuevas licencias han reducido el número de viviendas turísticas. Para los turistas, esto se traduce en menos opciones, especialmente en los centros urbanos y durante los meses de mayor afluencia turística.
Madrid es uno de los ejemplos más claros. La capital de España ha reforzado el control sobre los pisos turísticos y ha impulsado medidas para limitar su expansión en determinadas zonas como Distrito Centro, donde se concentraban la mayoría de las viviendas de uso turístico. Zonas como Sol, Gran Vía, Malasaña, Chueca, Barrio de las Letras, Tirso de Molina y Lavapiés, llegaron a registrar cerca de una vivienda turística por cada cinco viviendas existentes (INE).
Un fenómeno similar se ha producido en Nueva York, donde la Local Law 18 (Short-Term Rental Registration Law) ha obligado a retirar miles de anuncios de alquiler de corta duración. En vigor desde septiembre de 2023, regula de forma muy estricta los alquileres turísticos de corta duración. Es casi una “prohibición de facto”. La propia ciudad de reconoce (OSE) que de más de 38.000 anuncios existentes antes de esta ley, apenas permanecen activas unas cuatro mil licencias registradas, e invita a los turistas a consultar el listado para asegurarse de que el anuncio que están reservando es válido (lista actualizada a enero de 2026).
2. Precios más altos
La reducción de la oferta ha tenido otra consecuencia directa: precios más altos. Con menos apartamentos turísticos disponibles y una demanda que se mantiene elevada, encontrar alojamiento asequible se ha convertido en una tarea complicada. El fenómeno es especialmente visible durante los meses de verano, los fines de semana y los grandes eventos, cuando las opciones económicas desaparecen con rapidez y los precios se disparan.
Barcelona ilustra bien esta tendencia, donde las restricciones sobre las viviendas de uso turístico y el mayor control sobre los anuncios han coincidido con una menor disponibilidad de alojamientos en las zonas más demandadas. Si en 2024, antes del Real Decreto 1312/2024, la tarifa media diaria (ADR) o el Average Daily Rate (ADR ) en la capital catalana rondaba los 150 euros por noche y persona, este 2026 ronda los 230 euros. A este importe hay que sumarle la tasa turística de Barcelona, que varía según la categoría del alojamiento (llegando hasta los 12 euros por noche en hoteles de 5 estrellas).
3. Profesionalización del mercado
El tercer efecto de la regulación es la profesionalización del mercado. La retirada de miles de anuncios y las mayores exigencias administrativas han reducido el peso del anfitrión ocasional y han favorecido la entrada de cadenas hoteleras, operadores especializados y plataformas alternativas, con estructuras empresariales que gestionan varios inmuebles o edificios completos.
En Ámsterdam, por ejemplo, la profesionalización del mercado ha sido especialmente visible porque la ciudad lleva años con una de las regulaciones más estrictas de Europa sobre alquiler turístico. Sus normas han limitado fuertemente el alquiler de viviendas completas, algunas, con un máximo de noches al año y obligación de registro, lo que ha hecho que muchos pequeños propietarios abandonen el modelo de Airbnb o lo usen de forma restringida.
La profesionalización incluye, además, fragmentación. De cara al verano 2026, el mercado apunta hacia varios tipos de plataformas que están creciendo en paralelo, cada una dirigida a un perfil distinto de viajero y de propietario. Home Exchange, por ejemplo, incluye a las mascotas. “Tenemos una estancia disponible para cada tipo de viajero con mascotas”, afirma Emmanuel Arnaud, CEO y cofundador de HomeExchange.
El bloque más fuerte sigue siendo el de los grandes portales generalistas. Booking.com, nacido como plataforma hotelera en Ámsterdam, ha reforzado su presencia en alquiler vacacional y es especialmente relevante en Europa, donde combina hoteles y apartamentos y concentra una parte importante de las reservas internacionales. En la misma línea, Vrbo (Expedia Group) se mantiene como alternativa sólida en el segmento de viviendas completas, con foco en familias y estancias largas. Y plataformas como Sonder, Numa o Bob W han consolidado el modelo de apartamentos gestionados profesionalmente (serviced apartments).
El verano de 2026 muestra un mercado menos dominado por Airbnb y más repartido entre plataformas hoteleras, operadores profesionales y modelos alternativos de estancia. A este paso, surge otra duda, ¿el adiós al Airbnb barato, también es un adiós a su modelo colaborativo?
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