El histórico déficit de vivienda, que en 2024 el Banco de España cifró en 600.000 para este año, aunado a la imparable subida del precio que incluso amenaza con tambalear los cimientos de la economía española, convierten al mercado inmobiliario en un sector difícil de mercadear, también en Europa. Las estrategias de marketing que se han aplicado hasta ahora se ven obligadas a adaptarse a esta realidad, cuyos datos son de obligado conocimiento para los marketers.
Según el Barómetro Poblacional realizado por el comparador hipotecario iAhorro con los datos recopilados durante el segundo semestre de 2024, estos que mostramos a continuación son los más relevantes del sector. Saber cuántas viviendas hay, cuánto cuesta el metro cuadrado, qué ciudades tienen más demanda -y oferta-, en dónde están subiendo más y qué salario deben tener quienes desean comprarlas, entre otros datos, ayuda a los profesionales del sector a crear campañas realistas y humanas, máxima del marketing actual.
1.-Actualmente, en España hay de media 14,83 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes, una cifra que se ha reducido en solo seis meses un 4,43% (en julio de 2024 ese dato ascendía hasta las 15,52 viviendas por cada 1.000 habitantes) y que apenas cubre la demanda.
2.-Una casa de 100 metros cuadrados cuesta ahora mismo en España 211.791 euros de media, un 4,68% más que en julio de 2024, cuando ese precio medio se situaba en los 202.327 euros. No obstante, la buena noticia está en la bajada de los tipos de interés medios de los préstamos hipotecarios, que han caído casi medio punto desde que publicamos el Barómetro Poblacional anterior: del 2,90% TIN de entonces hasta el 2,45% TIN actual, según los últimos datos recopilados por el comparador y asesor hipotecario.
3.-Las capitales de provincia más tensionadas de España siguen siendo San Sebastián, Madrid y Barcelona. Y es que es también en estas ciudades donde vemos los precios medios de las viviendas más elevados: 5.773 euros de media por metro cuadrado en San Sebastián, 4.589 euros de media en la capital madrileña y 4.575 euros de media en la Ciudad Condal. En todas estas ciudades la subida del precio medio registrada respecto al Barómetro que analiza el primer semestre de 2024 ha rondado el 4,7%.
4.-En San Sebastián hay 8,5 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes; en Madrid capital hay 6,5 y en Barcelona 12,1. Hay otras capitales como Santa Cruz de Tenerife (5,3) o Pamplona (6,2) que tienen una oferta menor, aunque allí los precios por metro cuadrado son bastante más bajos: 2.810 euros de media en la capital tinerfeña y 2.759 euros de media por metro cuadrado en la capital navarra.
5.-Las capitales de provincia con más oferta de viviendas de España son Orense, con 36,11 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes con un precio medio de 1.549 euros por metro cuadrado y Ciudad Real (30,46 y 1.271 euros). Y, precisamente, estas dos ciudades también ocupan los últimos lugares del ranking de tensión realizado por iAhorro. Eso sí, otras capitales de provincia como Zamora (22,7 viviendas por cada 1.000 habitantes y 1.189 euros de media por metro cuadrado) o Jaén (22,1 viviendas y 1.224 euros/m2), cuentan con precios medios por metro cuadrado más bajos, aunque tienen menos oferta de vivienda.
6.-Málaga es la capital de provincia de España donde más ha subido el precio medio de la vivienda en los últimos seis meses (se ha disparado un 11,76%, hasta los 3.249 euros por metro cuadrado de media), aunque no se encuentra dentro de las ciudades más tensionadas porque registra 11,1 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes.
7.-Madrid es la capital de provincia que registra la mayor caída en la oferta de viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes de los últimos seis meses: se ha reducido un 25,61%, desde las 8,7 viviendas de julio hasta las 6,5 que hay ahora. No obstante, en el Barómetro Poblacional de iAhorro no solo analizamos los datos de las capitales de provincia, sino que también hemos incluido en este informe otras 15 ciudades que destacan por su volumen de población o por su relevancia socioeconómica, entre ellas las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla.
8.-Las ciudades donde más baja la oferta de vivienda son Leganés (2,62 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes) y Móstoles (3,08), con caídas de un 28,57% y un 27,78%, respectivamente. Esto se debe, declara el portavoz de iAhorro, a que “quienes quieren vivir en la Comunidad de Madrid encuentran en Leganés y en Móstoles, a priori, viviendas más económicas que en Madrid capital y tienen igualmente una infraestructura de transporte buena para trasladarse todos los días al centro”. Y esto lo que está ocasionando, añade, es “un agotamiento de estos primeros anillos de la periferia por falta de oferta y subida de precios, a la par que un movimiento a segundos anillos y terceros”.
9.-El reflejo de los movimientos migratorios de la Comunidad de Madrid hacia otras autonomías cercanas es que provincias como Toledo y Guadalajara están liderando el incremento porcentual de población. Esto lo vemos reflejado, precisamente, en los datos de estas ciudades: en Guadalajara capital la oferta de vivienda ha caído un 20% en seis meses y es muy similar a la de Madrid, con solo 6,9 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes; no obstante, el precio medio de estas casas es muy inferior y ronda los 1.780 euros de media por metro cuadrado, aunque ha ascendido un 5,42% en este mismo periodo. Por su parte, la oferta de viviendas a la venta en Toledo, aunque ha caído incluso más que en Guadalajara (un 22,22%), su precio medio ha ascendido menos (3,90%) y se sitúa en 1.653€/m2 de media.
10.-En San Sebastián, una vivienda de 100 m2 tendría un precio medio de 577.300 euros y, en caso de pedir una hipoteca al 80%, el importe total del préstamo se situaría en los 461.840 euros. De este modo, en caso de que el banco conceda una hipoteca para esa cuantía con un tipo de interés fijo del 2,45% TIN, la cuota mensual se quedaría en los 2.060 euros. Y, para poder hacer frente a esta hipoteca, el titular o los titulares del préstamo deberían cobrar al menos 5.887 euros. ¿Por qué? “El Banco de España no permite invertir en vivienda más del 35% del salario neto mensual y esto es algo que los bancos siguen a rajatabla”, matiza el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli.
11.-En Madrid, una vivienda de 100 metros cuadrados tendría un precio medio de 458.900 euros y, para comprarla, se pediría al banco una hipoteca de 367.120 euros. Así, si el banco ofrece un tipo de interés fijo del 2,45% TIN, el titular o los titulares deberán poder hacer frente a una cuota de 1.638 euros de hipoteca cada mes, por lo que deberán ganar al menos 4.679 euros netos mensuales.
12.-En Barcelona el precio medio de una vivienda de las mismas características se sitúa en los 457.500 euros y la cuota de una hipoteca de 366.000 euros se quedaría en los 1.633 euros al mes. En este caso, el titular o los titulares de la hipoteca deberán tener unos ingresos netos mensuales de al menos 4.665 euros para que el banco se la conceda.
13.-En cuarto y quinto lugar del ranking se sitúan Palma de Mallorca y Málaga. El sueldo medio necesario en la primera también superaría los 4.000 euros netos al mes y en Málaga roza esa cantidad, pero se sitúa por debajo, en los 3.896 euros.
14.-En Zamora, el precio medio de una vivienda de 100 metros cuadrados se sitúa en los 118.900 euros y con un salario de unos 1.212 euros se podría afrontar fácilmente la cuota de una hipoteca de 424,33 euros mensuales.
15.- En Cartagena, harían falta unos ingresos de la unidad familiar de 1.238 euros para comprar una vivienda de 121.400 euros de media; y Jaén, donde el precio medio de una casa de 100 metros cuadrados se sitúa en los 122.400 euros y, con una hipoteca al 2,45% TIN, la cuota se quedaría en los 436,82 euros, por lo que se podría pagar con un salario medio de 1.248 euros.
16.-Otras ciudades como Lérida o Ciudad Real, donde el precio medio de una vivienda de 100 metros cuadrados no llega a los 130.000 euros, el sueldo tendría que situarse en torno a los 1.300 euros.
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