La obligación de tributar en el IRPF por rentas no percibidas —ya sea por impago de inquilino o por ocupación ilegal— se ha convertido en uno de los puntos de fricción más visibles entre la normativa fiscal y la realidad de los pequeños propietarios. La controversia no es solo técnica: afecta a la percepción de seguridad jurídica, influye en las decisiones de poner o retirar viviendas del mercado y alimenta el debate sobre cómo equilibrar la estabilidad recaudatoria con la equidad cuando hay morosidad elevada y procesos judiciales lentos.
Para dar profundidad a este debate, PRNoticias conversa con Marta García, Head of Legal & Compliance de MVGM para España y Portugal, una ejecutiva con amplia trayectoria en el sector inmobiliario y la gestión de activos (antes en JLL y Altamira Santander Real Estate). Desde su experiencia en compliance y legal para grandes carteras, analiza en esta entrevista las contradicciones del principio de devengo aplicado al alquiler, las diferencias fiscales entre impago y ocupación, y los requisitos —a menudo tardíos— para deducir rentas no cobradas, proponiendo vías para adaptar la ley a la nueva realidad del mercado y reducir la carga impositiva sobre propietarios que no perciben ingresos.
¿Por qué Hacienda obliga a tributar por alquileres que no se han cobrado?
Esta obligación responde al principio de devengo, que establece que el ingreso existe para Hacienda desde el momento en que el propietario tiene el derecho legal a cobrarlo, independientemente de si el dinero llega a su cuenta. En el marco de un contrato de alquiler, la renta se genera mes a mes conforme vence cada mensualidad pactada. Desde la óptica tributaria, ya existe un rendimiento económico en ese punto, aunque en la práctica el dinero no se haya pagado.
¿Está conectado con la realidad?
Si bien este enfoque busca dar estabilidad al sistema y evitar que la tributación dependa de retrasos, genera una desconexión clara con la realidad cuando el impago deja de ser una excepción marginal. En la práctica, muchos pequeños propietarios adelantan impuestos sobre ingresos ficticios mientras soportan hipotecas, comunidad e IBI. El sistema protege la recaudación, pero desplaza el riesgo financiero casi íntegramente al arrendador.
¿Qué diferencias existen entre un impago de alquiler y un caso de ocupación a efectos fiscales?
La diferencia esencial es jurídica: en el impago existe un contrato, mientras que en la ocupación no. Mientras el contrato de arrendamiento esté vigente, Hacienda considera que se sigue produciendo un rendimiento inmobiliario y las rentas se devengan fiscalmente, aunque no se cobren. Sin embargo, en una ocupación sin título, se aplica la imputación de rentas inmobiliarias, que grava al propietario por el simple hecho de poseer el inmueble, aunque no lo utilice ni reciba ingresos. Esta es una de las mayores contradicciones del sistema: el propietario puede verse obligado a pagar impuestos tanto si tiene un inquilino moroso como si su vivienda está ocupada. Económicamente, ambos escenarios pueden acabar teniendo el mismo resultado: tributación sin ingreso.
¿Qué requisitos deben cumplirse para poder deducir rentas no percibidas en el IRPF?
La normativa permite considerar ciertas cantidades como saldos de dudoso cobro, pero no de forma automática. Se exige que hayan transcurrido al menos seis meses desde el primer intento de cobro y que se haya iniciado un procedimiento judicial o extrajudicial. En casos de ocupación, la deducción suele requerir una sentencia firme, lo que puede retrasar la compensación fiscal durante años.
¿Y llega a tiempo el reconocimiento fiscal?
El problema es que el reconocimiento fiscal llega tarde respecto al perjuicio económico real. El sistema exige al contribuyente convertirse en un litigante activo antes de reconocer algo evidente: que la renta no se ha cobrado. Consideramos que estos ajustes deberían ser más ágiles, especialmente para pequeños arrendadores sin grandes estructuras jurídicas.
¿Cuándo se puede dejar de tributar por una vivienda ocupada ilegalmente?
La obligación de tributar mediante imputación de rentas se mantiene generalmente mientras se sea titular del inmueble, aunque no se pueda utilizar. Solo deja de aplicarse cuando se acredita la recuperación efectiva de la posesión o concurren circunstancias excepcionales reconocidas. Hacienda sigue considerando que existe capacidad económica asociada a una vivienda incluso cuando el propietario no puede acceder a ella. La imputación de rentas no grava un ingreso real, sino un valor potencial de uso que, en caso de ocupación, entra en conflicto con la realidad material. El resultado es difícil de explicar socialmente: propietarios sin posesión y sin rentas que siguen soportando obligaciones tributarias por un bien del que no pueden beneficiarse.
¿Qué realidad social no está siendo contemplada en esta ley?
La normativa actual se diseñó bajo una premisa de normalidad contractual que ya no existe: alquileres estables y procesos judiciales ágiles. Hoy, la ley ignora el fenómeno de la vulnerabilidad del pequeño propietario, quien a menudo depende de esa renta para cubrir su propia hipoteca o necesidades básicas. No se contempla la aparición de nuevas formas de conflicto como la inquiokupación profesionalizada o el impacto de la lentitud de la justicia, que puede mantener a un propietario sin ingresos durante años. Al ignorar que el impago ya no es una excepción marginal, el sistema genera una inseguridad jurídica que está provocando que muchos arrendadores retiren sus viviendas del mercado tradicional o endurezcan los requisitos de acceso.
¿Qué le pedirías al legislativo para adaptar esta ley a los nuevos tiempos?
Es necesario que el debate no se centre solo en la validez del principio fiscal, sino en la eficacia de sus mecanismos correctores. Creo que se debería simplificar la acreditación de impagos para que el ajuste fiscal sea inmediato y no dependa de esperas de seis meses o sentencias firmes que tardan años. También considero fundamental coordinar mejor la administración tributaria con la justicia para que la carga impositiva cese en el momento en que se pierde la posesión real del inmueble. En definitiva, necesitamos adaptar la normativa a la realidad actual del mercado para evitar que el sistema, en su afán por garantizar estabilidad, acabe reduciendo la oferta y tensionando aún más los precios.
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