Madrid vuelve a convertirse en un campo de batalla. La Puerta del Sol, que pertenece a todos los madrileños, ha amanecido transformada en un campamento de protesta, con tiendas de campaña, asambleas, pancartas y reivindicaciones sobre el futuro de la vivienda. Según la Agencia EFE, alrededor de mil personas permanecían acampadas este martes 29 de septiembre, después de tres noches de movilización. El detonante ha sido el desahucio de Maricarmen Abascal, una mujer de 87 años cuyo caso ha servido para poner rostro a una crisis que lleva años desarrollándose. El Sindicato de Inquilinas reclama una protección más amplia frente a los desahucios, contratos de mayor estabilidad y medidas que permitan acceder a una vivienda sin destinar a ello buena parte de los ingresos familiares.
Pero el problema no empezó con Maricarmen, ni terminará con un decreto que lleve su nombre. España lleva años acumulando necesidades de vivienda mientras administraciones de distinto signo discuten sobre alquileres, competencias, fiscalidad y responsabilidades. El propio Banco de España ha estimado un déficit estructural superior a las 400.000 viviendas. La insuficiencia de construcción, el crecimiento de los hogares y la escasez de oferta en los grandes núcleos urbanos se han convertido en componentes centrales del problema.
Y mientras los ciudadanos discuten por una vivienda, convendría abrir una conversación bastante menos teatral sobre el suelo que podría albergarla.
EL SUELO: LA GRAN PREGUNTA QUE NADIE DEBERÍA ESQUIVAR
La cifra que acaba de publicar el Banco de España merece una explicación pública. El planeamiento urbanístico español contempla capacidad para unos siete millones de viviendas potenciales. En las seis grandes áreas urbanas, donde reside el 36 % de los hogares, existe capacidad planificada para aproximadamente 1,1 millones de viviendas todavía no ejecutadas.
No significa que puedan construirse mañana. Hay que completar procesos administrativos, dotar los terrenos de infraestructuras, desarrollar proyectos y disponer de empresas y trabajadores suficientes. Pero sí permite identificar una cuestión fundamental: España necesita transformar capacidad urbanística en vivienda real.
No basta con anunciar terrenos. Hay que convertirlos en calles, alcantarillado, electricidad, transporte público, colegios, centros de salud y edificios habitables.
¿Dónde están los inventarios de suelo disponible? ¿Qué administraciones son sus propietarias? ¿Cuánto tiempo lleva cada desarrollo esperando? ¿Qué impide su ejecución? ¿Cuánto dinero necesita y qué parte de su coste procede de la urbanización?
Son preguntas que deberían acompañar a cualquier debate parlamentario sobre vivienda.
LA PROPUESTA: COMPRAR SUELO ANTES DE QUE SE CONVIERTA EN ORO
El planteamiento consiste en recuperar la iniciativa pública sobre el suelo y utilizarla para generar vivienda asequible de forma permanente. Los ayuntamientos, mediante programas coordinados con las comunidades autónomas y el Estado, podrían adquirir terrenos aptos para futuros desarrollos residenciales antes de que la transformación urbanística se refleje plenamente en sus precios. La adquisición se realizaría mediante compraventa, acuerdos con propietarios o, cuando exista causa legal y se justifique, los instrumentos de expropiación previstos en la legislación.
La ordenación urbanística posterior determinaría qué terrenos pueden transformarse, con protección de los espacios agrícolas, ambientales y de riesgo. La Ley de Suelo ya contempla mecanismos para incorporar suelo rural al proceso de urbanización y establece criterios específicos de valoración. En el suelo rural, además, excluye la consideración de expectativas urbanísticas todavía no realizadas.
La cuestión central es quién conserva el valor generado por esa transformación.
Cuando una administración modifica el planeamiento, desarrolla accesos y construye infraestructuras, está contribuyendo de manera decisiva al valor del terreno. Un programa público de vivienda puede utilizar esos instrumentos para que una parte relevante de ese valor permanezca vinculada al interés colectivo. El suelo adquirido podría mantenerse en titularidad pública y ofrecerse mediante derechos de superficie o concesiones de larga duración. Así se facilita la construcción y el acceso a la vivienda sin desprenderse definitivamente de un patrimonio que puede seguir prestando servicio a generaciones posteriores.
La alternativa también puede contemplar viviendas protegidas en venta, sujetas a limitaciones permanentes o prolongadas que impidan que el beneficio inicial de la intervención pública termine convirtiéndose en una plusvalía privada inmediata.
UNA EMPRESA AUDITORA, LADRILLO A LADRILLO
La siguiente cuestión es el coste. Una promoción pública debería explicar cuánto cuesta realmente producir cada vivienda y cómo se distribuye ese importe entre suelo, urbanización, construcción, financiación, impuestos y gestión. La propuesta plantea establecer auditorías técnicas y económicas independientes, con seguimiento desde el proyecto inicial hasta la entrega de llaves. Cada certificación de obra, modificación presupuestaria y desviación tendría que justificarse. Las licitaciones deberían permitir comparar ofertas con transparencia y comprobar que las economías de escala de una promoción de cientos de viviendas se traducen efectivamente en menores costes.
Como referencia de planificación, puede estudiarse un objetivo de 100.000 euros por vivienda para determinadas tipologías de construcción en altura, siempre que los proyectos técnicos acrediten su viabilidad. No debe confundirse ese objetivo con el coste total de entrega, porque quedarían por determinar la superficie, las calidades, el terreno, las obras de urbanización y las demás partidas. A partir de ahí, la pregunta deja de ser cuánto puede pagar el comprador en un mercado tensionado y pasa a ser cuánto cuesta producir una vivienda digna, eficiente y bien comunicada.
El suelo público barato o cedido reduce una parte de la operación, pero no elimina sus costes. La urbanización, las dotaciones y las infraestructuras deben financiarse y repercutirse de manera transparente.
DIEZ MESES PARA CONSTRUIR, NO DIEZ AÑOS PARA DISCUTIR
Una vez disponible el suelo urbanizado, aprobado el proyecto y obtenidas las licencias, resulta razonable estudiar sistemas industrializados y promociones repetibles que permitan reducir los plazos de ejecución. Los diez meses pueden establecerse como objetivo para determinadas promociones, condicionado a su dimensión y características técnicas. No constituyen un plazo universal que incluya adquisición del suelo, cambio de planeamiento, urbanización, permisos y entrega de todas las viviendas.
La ventaja de un programa continuado sería que esas fases pudieran solaparse entre promociones diferentes: mientras unas viviendas se construyen, otras se licitan y nuevos terrenos completan sus procedimientos administrativos. Así se genera una cartera permanente de proyectos y no una sucesión de anuncios aislados.
La solución exige coordinación entre administraciones, financiación estable, disponibilidad de trabajadores y una planificación que permita construir donde exista demanda acreditada. También requiere preservar los terrenos que no deban urbanizarse y garantizar que las nuevas promociones cuenten con servicios públicos suficientes.
Porque construir viviendas sin construir barrios tampoco resuelve el problema.
DE LA PUERTA DEL SOL A LAS PUERTAS DE LAS CASAS
La acampada madrileña ha vuelto a colocar la vivienda en el centro de la actualidad política. El Gobierno ha aprobado este 29 de septiembre dos reales decretos con medidas sobre alquileres y protección residencial, mientras las organizaciones movilizadas mantienen sus reivindicaciones y cuestionan el alcance de la respuesta. inmediatas pueden abordar situaciones de vulnerabilidad, pero la crisis de oferta necesita actuaciones sostenidas que trasciendan los ciclos electorales. El derecho a manifestarse y el derecho al uso compartido del espacio público deben coexistir. La discusión sobre la permanencia de las tiendas no debería ocultar la cuestión que ha llevado a esas personas hasta Sol: la dificultad para encontrar un hogar que puedan pagar.
Tampoco debería impedir que las instituciones rindan cuentas sobre su gestión. El Gobierno central, las comunidades autónomas y los ayuntamientos disponen de competencias diferentes, pero el resultado final depende de todos ellos. Las familias no necesitan una discusión interminable sobre quién tiene la culpa. Necesitan saber quién va a construir, dónde, cuánto costará y cuándo estará disponible su vivienda. Y quienes plantean soluciones deberían someterlas a la misma exigencia de transparencia que reclaman a los demás. La propuesta de adquisición pública de suelo, auditoría de costes y construcción a escala no elimina todos los obstáculos, pero permite trasladar el debate desde las declaraciones hacia proyectos verificables.
La pregunta fundamental no es cuántas tiendas de campaña caben en la Puerta del Sol, sino cuántas viviendas pueden construirse con el suelo, los recursos y las competencias de las administraciones. Y, sobre todo, quién está dispuesto a poner fechas, presupuestos y responsabilidades sobre la mesa. Porque Maricarmen necesita una vivienda. Los jóvenes necesitan una vivienda. Las familias necesitan viviendas. Y ninguna de ellas puede vivir dentro de una promesa electoral.
pedro de aparicio y pérez de Lucentis…
