El debate sobre los decretos de vivienda se sitúa en la tensión entre la respuesta urgente a las familias vulnerables y la necesidad de reformar el mercado del alquiler con mayor análisis y participación. José María Páez, economista, API colegiado y perito judicial inmobiliario, considera legítimo recurrir al decreto cuando existe un riesgo inmediato de desahucio sin alternativa habitacional, pero cuestiona que ese instrumento se utilice para introducir cambios estructurales. A su juicio, las medidas que están generando polarización deberían tramitarse mediante una ley, con más tiempo, datos y escucha al sector.
Páez advierte, en entrevista a PRNoticias, que la polarización está desplazando el debate técnico y reduciendo el problema a un enfrentamiento entre propietarios e inquilinos. Reclama incorporar a los pequeños arrendadores y a los profesionales que trabajan en el mercado —agentes, administradores de fincas, peritos y notarios—, así como publicar datos fiables sobre precios, oferta e impagos.
En su opinión, ambos colectivos afrontan temores legítimos: el inquilino teme quedarse sin vivienda y el propietario no cobrar o no poder recuperar su inmueble. Si la regulación solo atiende a una de las partes, sostiene, puede aumentar la inseguridad, reducir la oferta de alquiler y deteriorar la confianza en las instituciones.
¿Puede una crisis social justificar la aprobación urgente de decretos tan sensibles?
Para algunas cosas, sí. Si hay familias vulnerables a punto de quedarse en la calle sin ninguna alternativa, entiendo que se actúe rápido y por decreto. Para eso existe esa figura. Lo que no comparto es aprovechar la urgencia para colar cambios de fondo. Que un contrato de alquiler se renueve casi de forma indefinida, o que el propietario que no quiera renovar tenga que pagar un año entero de renta como indemnización, no es una medida de emergencia. Es cambiar las reglas del mercado del alquiler. Y eso hay que hacerlo con calma, con una ley, escuchando a quien conoce el sector y midiendo qué va a pasar después. Con prisas se acaba legislando a ciegas.
¿Existe riesgo de que la polarización sustituya al debate técnico sobre vivienda?
Me temo que ya ha pasado. Se habla de propietarios contra inquilinos como si fueran dos bandos, y la realidad que yo veo es otra. La mayoría de los pisos en alquiler en España son de particulares: el matrimonio jubilado que alquila el piso de la madre para completar la pensión, el que heredó un apartamento y no sabe muy bien qué hacer con él. No son fondos de inversión. Y mientras tanto nadie se hace las preguntas que de verdad importan. ¿Cuántos pisos van a salir del alquiler con estas medidas? ¿Qué ha pasado con la oferta donde ya se han limitado los precios? ¿Cuánto tarda hoy un juzgado en resolver un impago? Sin esos números, cada partido vota lo que espera su gente, y el problema sigue ahí.
¿Se han tomado en cuenta a todos los actores? ¿Cómo deberían incorporarse las opiniones de inquilinos y propietarios?
No. Las asociaciones de inquilinos han tenido voz, y me parece bien, porque tienen problemas reales. Pero al pequeño propietario no se le ha sentado en la mesa. Tampoco a los que trabajamos en el día a día del mercado: agentes, administradores de fincas, peritos, notarios. Nosotros vemos cosas que desde un despacho no se ven. Yo empezaría por algo tan sencillo como escuchar a las dos partes antes de tocar la Ley de Arrendamientos Urbanos y publicar datos fiables de precios, oferta e impagos. Después habría que entender que aquí hay dos miedos, y los dos son legítimos. El inquilino tiene miedo a quedarse sin casa. El propietario tiene miedo a no cobrar o a no poder recuperar su vivienda. Si solo se atiende a uno, el otro se protege como puede, y casi siempre eso significa sacar el piso del alquiler.
¿La división en dos decretos facilita el consenso o fragmenta artificialmente el debate?
Un poco de las dos cosas. Desde el punto de vista de los votos lo entiendo: separas lo que tiene más apoyo, como las ayudas fiscales o la vivienda pública, de lo que más rechazo genera, que es la renovación automática de los contratos. De hecho, algún grupo ya ha dicho que votará sí a uno y no al otro. El problema es que el alquiler funciona como un todo. Si proteges más al inquilino sin hacer nada para que haya más pisos en el mercado, o si das incentivos al propietario pero a la vez le complicas recuperar su vivienda, las piezas no casan. Trocear ayuda a contar votos, pero no a tener una política de vivienda que se sostenga.
¿Qué efectos puede tener una norma aprobada (o desaprobada) con una mayoría parlamentaria tan ajustada?
Una norma que sale por dos o tres votos todo el mundo la ve como provisional. Y en vivienda eso hace mucho daño, porque aquí todo va a largo plazo: un contrato de alquiler dura como mínimo cinco años, una hipoteca veinticinco y una promoción tarda tres o cuatro años en entregarse. Si se tumba, tampoco se arregla nada. Esto ya lo vivimos en abril. El decreto anterior estuvo vigente poco más de un mes, lo derogaron y dejó a miles de contratos en el aire: inquilinos que habían pedido la prórroga en esas semanas y propietarios que no sabían si estaban obligados a respetarla. Algunos de esos casos acabarán en los juzgados. Ni aprobar por la mínima ni derogar por la mínima da tranquilidad a nadie.
Más allá de que se apruebe o no, ¿cómo afectará a corto y medio plazo la incertidumbre regulatoria a la confianza de propietarios e inversores?
Para mí es lo más grave de todo, y lo que menos sale en los titulares. Ya lo estoy notando: propietarios que pensaban alquilar y ahora prefieren vender o esperar a ver qué pasa, y compradores extranjeros que antes preguntaban por el precio y ahora preguntan primero por la normativa. A corto plazo, eso se traduce en menos pisos de alquiler de larga duración y en propietarios mucho más exigentes: más avales, más seguros, más requisitos. ¿Y quién se queda fuera? Precisamente el inquilino con menos recursos, al que se quería proteger. A medio plazo, el inversor hace sus cuentas. Si el riesgo sube, o pide más rentabilidad o se lleva el dinero a otro sitio, y los proyectos de vivienda en alquiler se paran. Un inversor puede vivir con normas exigentes. Con lo que no puede vivir es con normas que cambian cada pocos meses, y este año el Congreso ya ha tumbado dos decretos de vivienda antes de estos.
¿Qué consecuencias tiene para la democracia legislar bajo presión de la calle, los medios, las redes y los casos individuales que no representan al conjunto de la población?
Que la gente salga a la calle por la vivienda me parece normal, y en parte gracias a eso el tema está donde tiene que estar. Pero una cosa es escuchar y otra legislar a golpe de caso. Hay historias que te encogen el corazón, y está bien que conmuevan. Lo que no puede ser es que un caso concreto sirva de plantilla para una norma que va a afectar a millones de contratos. Las leyes que nacen así suelen arreglar ese caso y estropear muchos otros. Y hay algo que me preocupa más. Cuando un decreto se aprueba con prisas y a las pocas semanas se cae, el ciudadano saca una conclusión muy simple: que las normas no duran. Esa sensación de provisionalidad desgasta la confianza en las instituciones, y luego cuesta mucho recuperarla.
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